Por que contratar um arquiteto de vagas de garagem?

Os proprietários dos apartamentos do Edifício Ilha de Capri, no bairro da Saúde, em São Paulo, tiveram uma surpresa desagradável quando a construtora entregou o prédio de 88 unidades: havia seis jogos de vagas de garagens triplas, situação que obrigava alguns motoristas a manobrar dois carros até conseguirem retirar o próprio veículo. O contrato de venda previa vaga indeterminada e uso de manobrista, lembra o síndico Thiago de Carvalho Matos, detalhe que passou, no entanto, despercebido pelos compradores.

Para melhorar a situação, os condôminos contrataram uma profissional especializada no remanejamento das vagas, a qual, por meio de um novo layout de distribuição entre vagas pequenas, médias e grandes, conseguiu eliminar as triplas e criar novos espaços de estacionamento. “Ficaram ainda algumas vagas duplas, mas a solução foi de muito sucesso”, destaca o síndico, observando que o condomínio renovará anualmente, por sorteio, a distribuição entre os moradores.

Já no condomínio Paulistânia Bosque Residencial, localizado no Brooklin, em São Paulo, a profissional procurou equacionar uma situação muito diferente daquela vivida pelo edifício da Saúde. Entregue no início deste ano com três torres e 350 apartamentos voltados à classe média alta, o empreendimento dispõe de uma fartura de vagas – 1.132, distribuídas em cinco subsolos, sendo de três a seis (para algumas coberturas) por imóvel. “Precisávamos de um critério para distribuir isso da maneira mais justa possível”, afirma o síndico Pompeu Esteves Junior.

Pompeu Esteves ressalta que a especialista teria que levar em conta também a presença de 350 armários e depósitos. “A arquiteta organizou lotes com três a quatro vagas para sorteio, remanejou algumas delas e eliminou outras centrais no primeiro subsolo, de forma a melhorar a circulação dos veículos e permitir um acesso mais direto às rampas”, relata o síndico. Além disso, complementa, foram criadas vagas em outros subsolos e salas para armazenar o lixo.

Finalmente, no condomínio Marquês de Paranaguá, localizado no bairro paulistano do Real Parque, os proprietários, que já dispunham de três vagas de garagem, queriam mais uma, o que foi obtido por meio da ampliação física do subsolo. Responsável pelo projeto, o arquiteto Luiz Frederico Rangel diz que este caso está sendo utilizado como parâmetro de sucesso para projetos em outros condomínios. Luiz Frederico é urbanista, coordenador nacional do Grupo de Trabalho da Asbea (Associação Brasileira dos Escritórios de Arquitetura) e defensor de uma série de medidas legais e públicas que disciplinem a circulação dos automóveis no espaço urbano, incentivem o uso do transporte coletivo e também imponham novos hábitos aos motoristas, em uma tentativa de evitar que a cidade literalmente pare. O arquiteto costuma lembrar que são emplacados pelo menos 800 carros por dia na cidade.

Entretanto, enquanto as políticas públicas não acontecem, cada condomínio procura encontrar a sua solução. No caso do Real Parque, além de conseguir mais garagens, os proprietários ainda obtiveram uma valorização real dos apartamentos. “Houve um investimento de R$ 14 mil por imóvel para as obras, mas cada apartamento valorizou nominalmente R$ 50 mil”, conta Luiz Frederico. “Há casos em que estamos fazendo mais um nível de subsolo”, relata o arquiteto, que tem observado ainda um outro tipo de necessidade, agora em condomínios com imóveis de menor valor: a criação de vagas para motos. De forma geral, no entanto, “a principal demanda nos prédios que estão sendo retrofitados é o aumento do número de vagas”, revela o arquiteto.

A especialista Cleide Yusuf, arquiteta responsável pelos remanejamentos nos edifícios da Saúde e do Brooklin, tem anotado, em 12 anos de atuação na área, “uma preocupação maior dos condomínios com o tamanho da vaga, a circulação e as rampas de acesso, além do local para guardar bicicletas e o depósito”.

Nos processos de reformulação, dois dos problemas mais comuns atendidos por Yusuf tem sido a existência de apenas uma vaga e o “aperto” do espaço. “Muitas vagas são estreitas, entre pilares, o que dificulta as manobras. Não são todos os casos em que podemos fazer o remanejamento, porque muitos condomínios realmente não têm área. Mas, quando conseguimos remanejar, ampliamos o espaço e criamos mais vagas”, afirma.

Segundo Cleide Yusuf, a legislação que estipula o tamanho e os critérios para a criação de vagas coletivas nos imóveis em São Paulo não atende mais à realidade dos condomínios. É o Código de Obras, estabelecido pela Lei municipal 11.228, de 1992. “Ele estabelece um percentual mínimo de 5% de vagas para veículos grandes, o que não corresponde à realidade de alguns condomínios”, diz. Segundo ela, algumas construtoras têm ampliado a largura das vagas de 2,10 para 2,30 metros. Por outro lado, ressalva o arquiteto Luiz Frederico Rangel, os veículos menores têm uma capacidade de manobra maior que os antigos, o que lhes permite um raio de curvatura menor e, assim, “a possibilidade de reduzir de maneira razoável a área de circulação”. Desta forma, é possível ganhar espaço e criar mais vagas.

Na verdade , prossegue o arquiteto, as necessidades dos condomínios variam conforme o perfil do morador. Se nos condomínios de classe sócio-econômica de menor poder aquisitivo tem havido procura para estacionamento de motos, as demandas por mais vagas de automóveis acontecem em prédios onde a população é mais jovem.

Já nos edifícios mais antigos, em que predominam moradores da terceira idade, a prioridade é baixar custos, diz. Também nos edifícios mais antigos, em que a escritura da vaga de garagem é separada da escritura do imóvel, fica inviável fazer o remanejamento, completa o arquiteto.